貸款試算表該怎麼挑最省息？ @ 房屋貸款條件

貸款試算表該怎麼挑最省息？

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建商保守看房市土建融連6黑
房市上下游兩樣情，中央銀行公布五月全體銀行購置住宅（房貸）貸款餘額達六兆一六七二億元，續創歷貸款試算表史新高，不過，反映建商需求的建築貸款（土建融資）餘額年增率卻連六黑。
房市冷颼颼，導致二、三月房貸餘額出現連續兩個月遞減的罕見情況，顯示各銀行的新承作房貸，根本追不上民眾還款速度，不過，繼四月增加一五八億元後，五月再大增二八二億元。
貸款試算表央行官員表示，房貸餘額續增主因為桃園A7合宜住宅陸續交屋、三月持續降息，並大幅鬆綁房市管控，以及部分地區房價下跌；目前房市仍以首購、自住為主，八大公股行庫五月承作「青年安心成家方案」餘額為四九四五億元，月增一三七億元，占整體比重亦由四月的七．八三％上揚至八．○二％。
對於目前房市管控，只剩豪宅房貸最高六成限制，何時會連該項措施也一併解除，央行官員低調回應，所有決策都要等到週四理監事會議決議。
土建融資餘額方面，五月底為一兆六一六一億元，不僅較四月減少五十億元，年增率還擴大至負二．○五％，連續六個月負成長。
行庫主管表示，五月土建融資餘額下滑，主要反映現階段餘屋仍多，多數建商保守看待後市，並降低對土地融資的需求，此外，A7合宜住宅轉分戶房貸，也有部分貸款試算表影響。件數少5成土銀土建融餘額減12％
國內土建融市場冷，恐將加劇房貸業務後市萎縮程度。根據不動產放款龍頭土銀最新統計，今年5月底土銀的土建融餘額2,630億元，比去年同期減少300多億元，比去年底也減少了120億元、衰退12％；若以新進件量，而非餘額來觀察，新進件量更減少5成。
土銀指出，由於林口A7合宜住宅從2月至6月陸續交屋，其中6月是最高峰，目前已估計，6月因此撥出的青安貸款量將高達100億元。儘管如此，合宜住宅的約是3年前就訂好的，無法反映新的房市成交量。土建融向來是房貸業務的先行指標，因為在土建融約花1至3年完工後，就會衍生「分戶貸款」的房貸業務，作為放款業務的承接。由於土銀是不動產放款龍頭，相關統計數據更在市場上有高度指標作用，從土建融業務的衰退，可預見未來國內市場1至3年房貸業務可能將「熄火」。
土銀董事長吳當傑坦言，當前房市貸款試算表成交量不高，買賣雙方互相觀望價格，這也影響到購屋者的意貸款試算表願，「價格的問題是連鎖效應、互相影響」，價格不僅影響消費者的購屋意願，也會影響建商評估是否繼續投入興建。遠雄董事長趙文嘉昨日受訪時也以「百貨公司」購物回應，有打折的時候，買氣更好，他認為降價其實是依市場需求來調整，一定會有上上下下的調節，暗示了房市未來的確有降價空間。
建商對土建融業務縮手，但新政府推動社會住宅將可望取而代之，成為銀行的土建融業務新案源。吳當傑昨日證實，內政部次長花敬群也有來邀土銀加入1,500億元社會住宅興建融資計畫。
吳當傑說，相信房地合一稅的效應，下半年會淡化，房市應有回溫的契機，此時若建商願意適度的微調價格，可望縮短「觀望期」。利率連4降　每月房貸估省284元
▲央行降半碼，對貸款戶負擔有部分減輕效果。（圖／記者葉佳華攝）

記者葉佳華／台北報導
一如外界預期，央行30日再度宣布降息半碼，自2015年9月起算，已連續4季調降，房仲業者估算，如果以貸款1,000萬元的房屋來看，每月房貸可減少284元。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，雖然降息半碼對貸款戶負擔減輕效果有限，但央行連續4次降息半碼，也讓平均房貸利率跌破2％。
每降息半碼影響房貸利率調整約0.06％~0.07％，若原本貸款1000萬，利率從2.01％調降為1.95％，貸款年期20年，則每月房貸負擔從50636元，降為50352元，每月減少284元，雖然對貸款戶而言，降息半碼對每月負擔減輕有限，但央行連續四波降息半碼，也讓平均房貸利率可跌破2％。
信義房屋代書林以德表示，隨著房價、利率雙降，中古屋的租買資金成本差異從近萬元縮小到1500元，也將提升民眾購屋意願，提醒民眾可利用此時檢視自己的房貸條件。
不過，永慶房產集團業管部協理林泰隆則認為，房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿，約為六至七成左右，因此對於消費者而言誘因不大。無論是想進場或不想進場的消費者，「利率」都不是消費者優先考量的因素，合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵。

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